海砂是指分布于海岸和浅海的、以中粗砂为主、包括部分细砂和砾石的砂质堆积物，由于海砂中含有一定含量的氯盐，将可能导致混凝土结构中钢筋锈蚀，进而降低混凝土结构耐久性，深圳市盐田区一小区海砂房30多年后，终于迎来改造，将变身公园式海景房。

顶棚掉落等意外不断，搬迁旧改势在必行

“世界杯期间不要‘太嗨’，不然你不知道房顶上会掉什么东西下来。”这不是段子，而是海涛花园业主们曾经有过的真实体验。

海涛花园位于深圳市盐田区海山街道，小区建于上世纪80年代，大部分为多层商住楼，共有房屋58栋，分属1260户业主（国内个人业主775户、华侨、香港等个人业主425户、单位业主60户）；另有商铺16户和幼儿园一所。

一位李姓老业主介绍说，由于房子是由海砂所建，楼房上了年头，就导致混凝土钢结构生锈，很多地方都出现墙体脱落现象，有的地方甚至连混凝土里的钢筋都清晰可见，房子的整个结构都松了。房子天花板及走廊经常掉泥沙，给住户的生活造成很大的影响，每逢台风、暴雨等极端天气，住户更加忧心忡忡。

海涛花园物业管理处工作人员介绍说，2016年年中，一名住户在卧室睡觉，天花板突然掉落，直接砸在住户腿上造成重伤。

针对小区楼房存在的严重安全隐患，原盐田区城改办（现更名为盐田区城市更新局）委托深圳市建筑科学研究院于2008年4月对海涛花园的楼房进行结构检测鉴定，最后鉴定为“危楼房”。鉴定报告影印件显示，海涛花园楼房的梁主筋、楼板钢筋锈蚀，已造成混凝土和钢筋产生粉结破坏，影响结构的安全性能，应采取相应拯救措施。参照《民用建筑可靠性鉴定标准》，该住宅楼结构安全性等级评定为Dsu级，（即“安全性严重不符合Asu级要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施”）。

据了解，基于以上安全因素考虑，为保障业主的人身财产安全，防止类似伤人事件再次发生，开发商采取了对已搬离并清空的房屋进行封闭门、窗的作业，同时预防因房屋空置带来的如流浪人员进入等治安隐患。

历史遗留问题难解决，搬迁签约进度拖延

2010年，海涛花园被列入旧城改造计划，专项规划于2011年12月获规土委批准。按照规划，该项目将就地拆除重建，改造规模4.43万平方米，建面为26万平方米，计划总投资22亿元，将于2012年开工。

然而，事情没有预想中进展的那么顺利。由于海涛花园有近1300户住户，为了妥善解决拆迁补偿等问题，开发商在与用户签约沟通方面耗费了大量的时间﹔此外，因特殊历史原因，海涛花园在80年代建成时执行对外销售政策，部分小区房屋初始登记权利人为港、澳、台人士及海外华人华侨，其中部分海外业主因国际局部地区局势动荡等原因，已多年失联。寻找真正的房屋权利人的工作，为项目谈判签约增加了很大困难。

“由于当时购买海涛花园小区房产后可申请办理深圳户口，有部分内地居民为获得深圳户口借外籍人士名义购买海涛花园房屋。”海涛花园开发商的一名工作人员表示。因当时商品房销售制度刚刚建立，相关法律法规尚未完善，导致部分业主购房时未能保留确凿证据证明房屋权属，无法办理产权变更，但却长期占有使用该物业并持有房产证原件，而证载权利人又无法找到。

面对岌岌可危的楼房，不少业主旧改的欲望愈发强烈。有些着急的业主甚至自己展开行动。据介绍，今年4月份，部分已签约业主委托某建筑公司对自家已完成移交的部分附带花园围墙进行拆除。在拆除过程中，盐田区更新局、海山街道办和物业管理处及时发现，并立即制止了该施工作业。同时盐田区更新局、区住建局及海山街道办组织人员，深入现场，实际了解了事情经过，并在第一时间下发了清理现场施工垃圾、消除安全隐患的工作指示和通知。

业主期盼早“回家”，签约预计明年完成

如今行走在海涛花园小区里，随处可见崭新的更新宣传海报与大字标语。尽管旧改进程并非计划中那样一帆风顺，但相关工作依然在有条不紊地进行当中。

据了解，2016年元旦，腐蚀情况最严重的11栋、12栋楼率先启动搬迁，标志着海涛花园的城市更新工作终于有了实质性的突破。4个月之后，小区内34栋、55栋楼也正式加入搬迁的行列。海涛花园开发商介绍说，目前项目签约谈判已近90%，计划2019年底将完成全部签约工作。据了解，为了加快搬迁速度，盐田区更新局领导多次到现场调研工作，查看项目进展情况。

“我们希望小区能够早日完成旧改，这样就不用心慌了。”海涛花园原55栋一位张姓业主如此坦陈自己的心情，鹿丹村业主重返新居的新闻让他的这个愿望变得更加迫切。“老鹿丹村和我们一样，都是因为使用海砂造成房屋侵蚀严重，我们海涛花园也是全市重要的旧住宅区改造试点项目之一，看到他们住进环境优美的新居有些羡慕，也希望海涛花园的这一天早点到来。”他介绍说。

按照规划，未来海涛新城将会建设成一个“公园式景区”：高层低密度，中心庭院开阔，海景、园景尽收眼底﹔此外，小区内还将设立体育馆、游泳馆、图书馆等完善的公用设施。“如果能建设成规划中的那样，我还是非常满足的，那样我就能安享晚年了。”另一位姓王的业主笑着说。